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Ratgeber Immobilienkauf – was kann ich überhaupt finanzieren?

Ratgeber Immobilienkauf – was kann ich überhaupt finanzieren?
Ratgeber Immobilienkauf – was kann ich überhaupt finanzieren?
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20.01.2020
Adrian Ministrator

Der Kauf einer Immobilie mit einem anschließenden Umzug ist nach wie vor das Ziel vieler Menschen. Bedingt durch niedrige Zinsen in der gesamten Eurozone können Finanzierungen derzeit deutlich günstiger aufgenommen werden, als es noch vor 10 bis 15 Jahren der Fall gewesen ist. Da gleichzeitig die Preise für Immobilien stark angestiegen sind, ist es dennoch nicht sehr leicht, eine passende Immobilie zu identifizieren.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Anhand der persönlichen Ersparnisse sowie des Einkommens ist es möglich, im Vorfeld zu ermitteln, wie teuer eine Immobilie sein kann. Die Kredithöhe sollte in einer gewissen Relation zum Einkommen stehen. Nicht jede Immobilie kann finanziert werden.

Letztendlich ist es erforderlich, dass alle finanziellen Mittel in Erfahrung gebracht werden, die dem Haushalt zur Verfügung stehen. Konkret bedeutet dies, dass Gehälter und Löhne sowie als auch z.B. Renten und das Kindergeld beziffert werden müssen.

Die monatlichen Einnahmen des Haushaltes müssen konkret erfasst werden. Dabei geht es vor allem darum, dass feste und wiederkehrende Zahlungen genannt werden. Einmalzahlungen oder Bonuszahlungen dürfen in dieser Rechnung nicht erfasst werden. Von den regelmäßigen Einnahmen sind die durchschnittlichen Ausgaben abzuführen. Die Differenz aus diesen beiden Posten bildet die Summe, die jeden Monat zur Verfügung steht. Im Idealfall wird hier ein kleiner Puffer für Notfälle abgezogen, oder für z.B. einmalige Kosten wie Urlaub, Autoreparaturen oder Stromnachzahlungen. Der Rest kann in die Tilgung eines Immobilienkredites eingebracht werden.

Lebensstandard und Grundsicherung definieren – im Anschluss Kreditsumme und Tilgung festlegen

Bei einem hohen zur Verfügung stehenden Einkommen können auch höhere Summen für die Tilgung des Immobilienkredites genutzt werden. Somit kann es schnell dazu kommen, dass mehr als 50% des Einkommens für die Finanzierung und Tilgung verwendet werden. Sollte es jedoch der Fall sein, dass der Haushalt kein hohes Einkommen zur Verfügung hat, muss darüber nachgedacht werden, wie viel Prozent dieses Einkommens realistisch für die Tilgung verwendet werden kann. Vor allem muss abgeschätzt werden, wie viel Geld für unvorhersehbare Kosten und Ausgaben bei Seite gelegt werden muss, damit der Kredit auch fortlaufend getilgt werden kann.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienkredit?

Der Immobilienkredit wird von wenigen essentiellen Faktoren beeinflusst. Zum einen ist es die Kreditsumme, welche aufgenommen werden muss. Zusammen mit der Höhe der monatlich zu zahlenden Rate kann aus diesen beiden Faktoren die Laufzeit des Kredites ermittelt werden.

  • Höhe des verfügbaren Einkommens
  • Höhe der Ersparnisse / des Eigenkapitals
  • Festgelegte Kreditsumme
  • Festgelegte Kreditlaufzeit

Ebenfalls berücksichtigt werden das vorhandene Eigenkapital, dass in den Kredit einfließen kann sowie als auch das verfügbare monatliche Einkommen, dass zur Tilgung genutzt werden kann. Je höher das verwendbare Eigenkapital für die Finanzierung ist, desto geringer sind auch die Summen, die für die Finanzierung des Kredites aufgenommen werden müssen. Da der Anteil der Finanzierung am Kaufpreis prozentual niedriger ist, kann in der Regel ein Kredit mit einem niedrigeren effektiven Jahreszinssatz p.a. aufgenommen werden.

Der Finanzierungsrechner auf Kreditvergleich.net beschreibt in einem anschaulichen Beispiel, welche Auswirkungen Einkommen und Eigenkapital auf die Finanzierung einer Immobilie haben können. In einer Grafik wird erläutert, dass vor allem ein geringer Beleihungsauflauf in Verbundenheit mit einer kurzen Laufzeit dazu führt, dass ein geringes Risiko für den Kreditnehmer entsteht. Wer jedoch einen hohen Beleihungsauflauf von z.B. mehr als 100% zu stemmen hat und dabei eine lange Laufzeit wählt, muss mit einem deutlich höheren Risiko rechnen. Prozentual betrachtet ist die Wahrscheinlichkeit, dass es zu einem Kreditausfall kommt in diesem Szenario deutlich höher.

Älteren Kreditnehmern stehen geringere Summen bei der Immobilienfinanzierung zur Verfügung!

Die Statistik geht davon aus, dass älteren Kreditnehmern deutlich geringere Summen zur Finanzierung von Immobilien zur Verfügung gestellt werden können. Das liegt daran, dass die Jahre, in denen ein monatliches Einkommen zur Tilgung des Kredites zur Verfügung steht, deutlich weniger sind, als es bei einem jüngeren Kreditnehmer der Fall ist. In einem fiktiven Alter von 55 Jahren stehen Kreditnehmern bei 500 Euro monatlicher Rate und einem Beleihungsauflauf von 60% etwa 180.000 Euro an Kreditsumme zur Verfügung. Wenn der Kreditnehmer erst 35 Jahre alt wird, würde die Kreditsumme bei den gleichen Parametern im Bereich von etwa 400.000 Euro liegen.

Bei einer monatlichen Kreditrate von 1.700 Euro und einem Beleihungsauflauf von 100% würde im Alter von 35 Jahren eine maximale Kreditsumme von rund 220.000 Euro zur Verfügung gestellt werden können. Im Alter von 55 Jahren würde die maximale Kreditsumme bei lediglich 100.000 Euro liegen.

Personen, die sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden und dazu einen Kredit aufnehmen, machen dies häufig im Alter von 30 bis 40 Jahren. Bei einem höheren Alter muss zudem berücksichtigt werden, dass natürlich oftmals auch ein höheres Eigenkapital zur Verfügung gestellt werden kann.

Ihr umzuege.de-Team

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